Thai Bloggen Norway

Thailand Real Estate

Buying property in Thailand

 Kilde:
http://www.siam-legal.com/realestate/thailand-property.php

Since you will be looking for property in a foreign country you need expert local assistance. The agent knows how to communicate in Thai and they're familiar with the geographical area. The agent will save you valuable time in selecting and showing you the property in your price range that meets your needs. I can honestly say that purchasing directly from the developer isn't going to save you money versus buying it from agent.

 

THAILAND REAL ESTATE: BUYING A CONDO

 

Thailand realestate is booming. Most foreigners when deciding to purchase real estate in Thailand look at purchasing a condominium. It would be safe to say that most foreigners buy real estate in Thailand either for retirement or as a property investment.  There are a number of factors to take into consideration when buying real estate in Thailand. Consider the following factors such as those listed in the most common Thailand real estate pitfalls, Thailand real estate problems. Also view the Thai property market outlook. Also take into consideration the costs of your property transfer taxes and Thai title deeds and Thai property taxes. Thailand real estate has been in a boom phase for the last few years and we have written extensively on the subject of buying a condominium in Thailand here. Speak today about property in Thailand. Thailand Real Estate: Condominium

 

 

 

 

 

 

THAILAND REAL ESTATE: BUYING A HOUSE

 

Buying a house or Thai villa in Thailand is not as straight forward as buying other real estate in Thailand such as a condominium. Firstly you would need to register a Thai company, as a foreigner may not own a house in his name. Once your Thai limited company has been registered, then only may the real estate be purchased. Things to consider are Thailand property taxes and we have listed a property transfer calculator. There are also the different Thai title deeds and the most common Thai real estate problems. Should be buying off plan it would be of interest to read about buying off plan in Thailand. We have an extensive section on Thailand real estate with regards to buying a house or a Thai villa and have listed it here. speak to us for more information. ... Thailand Real Estate: House & Villa

 

THAILAND REAL ESTATE : BUYING LAND

 

Thailand real estate is by broad definition condominiums, houses, villas and lastly land. In Thailand they do not use Western measurements for land. Use our online calculator to Convert Rai and Convert Rai to Square Meters when wanting to know the size of the land you are looking at. There are different ways in which to own land. One method is through a leasehold villa investment. It is a favored alternative because it is simple and straightforward. Foreigners can obtain full interest on a lease in Thailand for the specified time. This differs from purchasing through a Thai limited company where you have several shareholders who may have interests that are different from yours. A foreigner can marry a Thai and purchase land as a couple

 

Kjøp/Lease av hus/leilighet i Thailand.

 

Kilde:
http://www.bothai.com/index.php?pid=8

Følgende enkle råd kan være til nytte ved Kjøp/Lease av hus/leilighet i Thailand.
Kjøpekontrakten/Leasingkontrakt skal foreligge både på Thai og engelsk, og det skal i så fall stå på begge utgavene av kontrakten at den er utferdiget på to språk engelsk og thai. All informasjon om eiendommen skal også være på engelsk!

En del selgere opererer med kontrakter på norsk og hvor tvister skal løses i henhold til norsk lovgivning.

I den utstrekning selger da er et firma registrert i Thailand, (eller at agenten ikke har firma i Thailand) men at kjøpet og kontrakten gjelder eiendom i Thailand vil man som kjøper tilnærmet være uten rettigheter dersom det skulle oppstå en tvist i Thailand.

Hvis lease/salgsavtalen bare er på Thai få den oversatt av et godkjent oversettelsesbyrå eller av en advokat.

Det er viktig å innhente kopi av skjøtet (title deed - Canud) fra landkontoret for å kontrollere at det ikke er gjeld eller andre heftelser på eiendommen. Fordringshavere står oppført på baksiden av skjøtet dersom det er registrert panthavere/fordringer/gjeld på hus/leiligheten. Man skal også få med tilleggsdokumentet til skjøtet hvor tidligere verdi registrert på landkontoret er oppgitt. Viktig for å regne ut transport avgiften til ny eier.

Ved kjøp av leilighet (Condo) er det viktig å innhente dokumentasjon på at det ikke er solgt mer en 49 % av leilighetskomplekset til utlendinger. Dersom det er solgt mer en 49 % til utlendinger får man ikke registrert leiligheten i sitt navn, og må nå etter de regler som eksisterer i dag lease på 30 + 30 år eller Co., Ltd. Leasingperioden på kun 30 år gis rettsvern ved registrering på landkontoret.

Du bør opprette en thailandsk bankkonto og overføre kjøpesummen til din egen konto i Thailand, slik at du kan få et "Certificate of remittance" eller "Foreign Exchange Transaction Form" (tidligere bankdokumentet "Tor – Tor 3") som landkontoret forlanger. Dette er et krav om du kjøper Condo i ditt navn, men anbefales også ved alle overførsler av penger for å erverve seg eiendom i Thailand. Noe som gjør det enklere om du vil føre pengene ut av Thailand igjen senere.

Spesielt når du kjøper brukt, bør det settes opp en liste på hva som følger med i kjøpesummen, dvs. aircondition, fliser, ferdig bad, kjøkken, etc. Om leiligheten/huset er møblert og møblene følger med, bør det tas bilder av inventaret og settes opp en inventarliste, som blir signert av selger.

Det bør stå i avtalen når leiligheten eller huset skal være innflyttningsklar/dato for overtagelse. Hvis det er en brukt leilighet (condo) eller hus og den er bebodd, skal det stå i avtalen når den tidligere eier og/eller hans familie flytter ut.

Det skal ikke betales noe depositum på leiligheten/huset før det skrives eventuelt en foreløpig kjøpekontrakt. Depositumet varierer litt etter som om det er en ny eller gammel leilighet/hus.
Deler av kjøpesummen må holdes tilbake inntil eiendommen er transportert til ditt navn på landkontoret eller at leasingkontrakt blir underskrevet av grundeier. Ved nye prosjekter er det vanlig å betale % vis fra kontrakten skrives til huset er under tak.

Ved overtagelse av eiendommen, bør denne besiktiges i forkant for å se at den er i henhold til kontrakten. Deretter innhentes en kontantsjekk/bankremisse på (rest-) beløpet. Sjekken overleveres først når skjøtet på eiendommen (title deed - canud) overføres på landkontoret eller annen form for registrering er klart. Hvis det er gjeld på leiligheten, skal det selvfølgelig utstedes sjekker til fordringshaverne slik at alle gamle fordringer kan slettes. Vi anbefaler at all betalning skjer med sjekk/bankremisse.

Kjøpekontrakten må regulere hvem som er ansvarlig for skatter og avgifter som følge av overdragelsen. Vær oppmerksom på at du aldri skal betale selgers inntektsskatt på hans gevinst. Det må også kontrolleres at den verdi som oppgis til landkontoret er faktisk kjøpesum. Hvis man ikke er oppmerksom her, er det høy risiko for underrapportering fra selger/megler. Konsekvensene er økt beskatning den dagen eiendommen selges.

Ved kjøp av fast eiendom i Thailand, bør det alltid utarbeides testamente på thailandsk og engelsk som regulerer det man har av eiendom og eiendeler i Thailand.

Sett deg inn i lover og regler knyttet til kjøp av fast eiendom i Thailand.

Nøl ikke med å stille spørsmål til Bothai, og be om dokumentasjon for svarene.

 

 

 

Fall gruvene I Thailand er enorme.

1. La aldri din kone presse deg ut i følgende. -> Bygge hus på eiendommen til hennes foreldre.
   
2. Kjøp aldri land til å bygge hus på. Du som utlending kan ikke eie noe i Thailand. > Du kan eie en bil, eller leilighet i en condominium.
   

   Men aldri la kona presse deg til å bygge i isaan området. Du vil da miste huset og pengene. Når hun er ferdig med deg. Tar hun huset. Du vil ikke få noe igjen.
   

3. Kjøp aldri en bar eller en butikk i hennes navn.
   

Føler du at du blir presset av din thai kone. Da kan du regne med at dette er lureri.

Du vil oppleve det samme som alle andre som har gått gjennom dette.

Skillsmisse der du taper alt i thailand. Er hun ikke inntressert i en "condo" hvor eierskapet er klart definert. GLEM HELE GREIA.

 

Se anbefalinger fra forum:

http://www.thaiportalen.no/forum/showthread.php?4116-Kj%F8p-av-Eiendom-i-Thailand

Legger ved dette fra forumet:

 

"Vet ikke riktig hva du mener med "slipper" å eie land. "

Å gjøre noe annet enn å sette alt på madammen, gift eller ikke,
og å underskrive "Letter of Confirmation" på landkontoret kan fort straffe seg.


Men før du underskriver noe som helst på landkontoret må madammen underskrive visse kontrakter
som gir deg store fullmakter.
Nekter hun er det bare å avlyse hele greia, da bør du forstå hvor det bærer hen.

Vi har hatt en del tilfeller hvor hun og familien har forsøkt seg og farangen har berget det meste.

Når det gjelder på selve landsbygda er jeg hjertens enig.
Ikke kan du bo der.
Ikke kan hun betale deg ut.
Ikke er det salgbart.

Og ikke engang tenk på å hente noe av innboet.
Ta det lille du har fått utlevert i kofferten og forsvinn.
Punktum finale.


Siterer litt fra en danske som har drevet med salg her oppe i ganske mange år:

Kjøb af huset og leie af grunden:
Ejendomsmæglere specielt i Hua Hin og Pattaya tilbyder en løsning, hvor huset købes
og hvor grunden lejes.
Løsningen kan ikke anbefales da vi i Thailand ikke har separate skøder for bygninger.
Ejeren af en bygning vil derfor altid være den samme som ejeren af grunden.

Lejekontrakt 30 + 30 + 30 år:
Vilkår kan ikke aftales i kontrakt nummer 1 med virkning for kontrakt nummer 2 og 3.
En 30 + 30 + 30 år kontrakt er derfor kun med sikkerhed en kontrakt på 30 år.
Kontrakter længere end 3 år skal tinglyses for at være gyldige.
Tinglysning af lejekontrakter udløser automatisk indkomstskat.

Privat låneaftale:
Du kan sikre din investering i din ejendom ved at lave en låneaftale mellem deg og din kone/kæreste.
Låneaftalen kan ikke tinglyses på ejendommen, hvis du er "farang", men er selvfølgelig stadig gyldig.
Låneaftalen tilskrives renter og kan opsiges uden varsel.
Låneaftalen giver således dig mulighed for at "tvangssælge" ejendommen,
dersom din kone/kæreste ikke er enig i din beslutning.

Fuldmagt:
En fuldmagt underskrevet af din kone/kæreste giver dig magt til at sælge ejendommen
uden hendes viden og medvirken.
Betingelse: Du skal til stadighed have en underskrevet kopi af hendes ID-card (gyldig)
samt en underskrevet kopi af hendes aktuelle husbog (Blå Bog) for at kunde anvende fuldmagten.

Skilsmisse:
Normalt deles alt ligeligt mellem mand og kone.
Har du betalt for det hele bør du drage omsorg for at du har dit navn på alle kontrakter,
byggetiladelser osv. og du bør kunne dokumentere at pengene er taget direkte fra dit private bank konto.

Kan min kone og jeg selv ordne køb, salg, ejerskifte mv. ? ;
Generalt en meget dårlig ide, risikoen er selvfølgelig at man meget nemt ender op
med at få en masse problemer.

 

Skjema er her: Letter of Confirmation

http://www.thailandlawonline.com/article-blog/property-law-marriage-and-land.html

 

Buying a condominium in Thailand

The FAQ in this page only concern registered condominiums

What is a condominium in Thailand

The Thailand Condominium Act defines a condominium as a building that can be separated into units for individual ownership and which include personal and common properties (land on which the building sits, hallways, elevators, etc.).

The Condominium Act does not specify in any detail the specific requirements necessary in order for it to be identified as a condominium. As long as the building is able to hold ownership separately according to the area, whereby each area consists of private ownership in the property and joint ownership in the common property. There are currently no specifications outlining height or space requirements, nor are there any specifications outlining the minimum amount of individual units necessary within the building.

 

Ulike kontrakt skjemaer:

http://www.thailandlawonline.com/direct-thai-contract-downloads.html

Lease and rental contracts ( 7 Files )

Prenuptial Agreement ( 1 Files )

Få hjelp med dette:

Pre-marriage contracts | prenuptial agreement Thailand - 3,169 baht. Dette er omlag 600 kr. Dette vil det være verd hvis uhellet er ute. Ekteskap med Isaan jenter er dokumenter med 90 % vi ende opp som skillsmisse

http://www.thailandlawonline.com/prenuptial-agreement/prenuptial-agreement.html

Thailand sale agreements ( 5 Files )

Usufruct and superficies contracts ( 2 Files )

ANDRE RÅD:

Kilde:

http://www.thai-norway.com/index.php?pageid=13&language=1

Ikke la deg lede til å kjøpe hus i Thailand. Du får ikke eie landet det står på, men bare leie for max 30 år.
Men hvis landeieren ikke trenger landet kan det søkes om utvidet leietid på ytterliger max 30 år.
Det vil si at man investerer ikke i hus i Thailand, men kjøper et hus som en gave til en thai, hvor man som utlending kan "leie" rom av den man har kjøpt / gitt huset til.

Man kan danne aksjeselskap, hvor minimum 51% skal være eid av Thai.
En nordmann eller annen utlending kan kun eie maksimum 49% og fordele resten av aksjene på 6 thaier. Eiendommer kan registreres i kompaniet"s navn og investeringene sikres ved at kompaniet utsteder et gjeldsbrev som registreres på landskjøtet. Hvis man vil donere eiendommmen til sin ektefelle kan det gjøres ved testamente og/eller at det utstedes gjeldsbrev i ektefellens favør etterhvert. Man behøver ikke å gi bort hele formuen ved ekteskap eller ankomst Thailand.

Leilighet derimot, kjøpt i et dertil godkjent kompleks, kan på visse betingelser registreres i et utenlandsk (norsk) navn.
Man kan dermed kjøpe en leilighet, hvor man kan få være herre i egen bolig.
I Thailand får utlendinger ikke kjøpt land uten på spesielle vilkår. Det normale er at landet som det skal bygges hus på blir kjøpt i navnet til en Thai. For å sikre utlendingens investering kan man registrere et pengeutlån pålydende dine investeringer på House-paper (husregisterpapiret) til den som står som offisiell eier. Samtidig oppretter du en leiekontrakt på at du som investor kan bo der selv om ektefellen dør eller dere blir skilt.

Leilighet eller såkalt condominium kan en utlending eie på visse betingelser:

1. Pengene skal være registrert innført til Thailand i utenlandsk valuta
   
2. Hvert beløp som innbetales skal være på tilsvarende minimum 20.000 USD
   
3. Man søker om innførselsertifikat som er påkrevet for registrering i en utlendings (ikke Thai) navn
   
4. Man sørger også for å ha NON-Immigrant Visum i passet ved registrering av leiligheten
   

Thai-Norway Tourist har mange leiligheter på Jomtien og andre steder som vi er behjelpelig med å selge til interesserte for 150.000,- NOK og oppover, avhengig av leilighetens størrelse. Dette er nå blitt meget populært, spesielt blant pensjonister som bor her vinterhalvåret, da felles utgifter for et helt år er på ca. 800,- NOK, hvor man har leiligheten disponibel fullt møblert hele året.
Man er da herre i eget hus med skikkelig vakthold i Thailand!
Mange har solgt sine leiligheter eller hus i Norge og har en hytte eller "sommerstue" som de bor i der noen få sommermåneder.
Husk: Du må ikke melde deg ut av folkeregisteret i Norge før du har fått permanent oppholdstillatelse i Thailand, ikke bare ett-årsvisum.
FØR du melder deg ut av Norge, melder du deg inn i NAV Utland, e-mail nav.utland@nav.no og betaler 9.1 % av samlet inntekt / trygd.
I tillegg BØR du absolutt tegne forsikring for oppholdet i Thailand, da det ikke finnes noe sosialsystem som dekker en utlendings sykehus, medisiner. etc. her.
I forhold til dette kan man betraktes som "statsløs".
Husk, du blir ikke yngre og friskere med årene og skal man nyte godt av fellesgoder, så bør man selvfølgelig være med på å betale for det. Så ordtaket: "Føre var, enn etter snar". Er vel ikke dumt å leve etter?

I leiligheten investeres det selvfølgelig i skikkelig sikkerhets-dør med europeiske bolte- og / eller kodelåser. Overvåkningskameraer for korridor med monitor i leiligheten monterer også i de fleste, så de kan se hvem som ringer på, før de tilkjennegir om det er noen hjemme. Dette gjør at de leilighetene vi hjelper til med, er de sikreste bostedene i Thailand.

Man annonserer selvfølgelig ikke med at leiligheten står tom ved å sette hengelås lett synlig utenpå ytterdøren.

Da vi har sett mange mislykkede, troskyldige varianter på kjøp av land, hus og leilighet anbefaler vi at dette gjøres med vår eller en advokats hjelp.

HUSK: Thai-Norway, som spesialist, tar KUN 1.500;-THB (300,-NOK) for tilretteleggelse av søknader etc. i Thailand.

Vi kjenner rutinene! Kontakt oss for nærmere opplysninger.