Kjøp av bolig i Thailand – Lover og regler

Generelt

Utlendinger kan i praksis fritt kjøpe hus og leiligheter i Thailand, men det er noen begrensninger:

Selve huset

Ved kjøp av hus/enebolig kan man fritt kjøpe huset, og eierforholdet blir registret hos landkontoret i den provinsen huset ligger med kjøper som eier av huset.

Husk at i Thailand er det den som har byggetillatelsen på boligen som eier den(vanligvis utbygger) inntil ett salg er registrert hos landkontoret. Det er altså ikke nok å ha en kjøpekontrakt på huset, salget må også registreres hos landkontoret, og det må betales en avgift på ca. 5% av kjøpesummen.

Det som er vanlig praksis er at du får utdelt boligens Blåbok  når kjøpesummen og omkostningene er innbetalt. Blåboken er ikke som mange tror ett eiedokument eller skjøte, men kun ett bevis på eiendommens adresse, at bygningen er lovlig oppført og at eiendommen er registrert hos landkontoret. Vanligvis inneholder den ikke en gang navnet på boligens eier.

Men du trenger Blåboken for å bestille strøm, åpne bankkonto , få Thailandsk førerkort og en del andre ting. Nesten tilsvarende bostedsbeviset vi hadde i Norge tidligere. Dette gjelder dersom du har oppholdstillatelse i Thailand (f.eks retirementvisa) Dersom du eier en bolig og kun benytter turistvisa for å reise inn og ut av Thailand får du i stedet en gul bok som bevis på at boligen er lovlig oppført.

Tomten

Det finnes i utgangspunktet to måter å få bruksrett til en tomt på i Thailand: Leashold  (Leasing/bygsling)og Freehold (Kjøp av eiendommen) På samme måte som i Norge er en eiet eiendom verdt mer enn en leiet.

Men Thailandsk lov slår fast at utenlandske privatpersoner ikke kan eie land i Thailand. Dette er hovedregelen, og det finnes flere måter å løse dette problemet på:

1.    Lease/leie eiendommen av eier(Leasehold). Dette fungerer på samme måte som bygsling eller festetomter i Norge, med unntak av at leieperioden er maksimalt 30 år. Det er vanlig ved kjøp i prosjekter/resorter at leiesummen for hele leasingperioden (30 +30 +30 år) er en del av kjøpesummen.

I tillegg kan man avtale med eier at man kan kjøpe ut tomten for en gitt sum dersom Thailandsk lov endres slik at utlendinger kan eie eiendom, samt at man har rett til å fornye leieavtalen med 30 +30 år.

Men husk at tillegg til avtalen, slik som rett til kjøp og rett til fornyelse ikke følger eiendommen, men kun er en avtale mellom eier og leietager. Dersom eier eller leietager dør, eller dersom eier er ett selskap og går konkurs eller legges ned opphører disse tilleggsavtalene. Da vil eiendommen overtas av arvinger eller staten etter utløp av den første 30 års perioden.

Det er heller ingen automatikk i at dine arvinger får overta leasingavtalen til samme betingelser dersom du dør. Det kan være lurt å ta med arvingene dine som medleietagere på kontrakten for å sikre dette.

Avtalen må registreres på landkontoret for å være gyldig, kostnaden med dette er ca. 3% av kjøpesummen.

 

2.    Eie tomten gjennom ett Thailandsk aksjeselskap er en annen mye brukt løsning. En utlending kan maksimalt eie 49% av aksjene i ett Thailandsk aksjeselskap, men den vanlige metoden er at du selv innsettes som direktør og i praksis har alle fullmakter i selskapet.
Ordnes ett slikt selskap gjennom ett advokatkontor er det vanlig at noen av de ansatte her sitter på de thailandske 51% av aksjene og at disse fraskriver seg alle rettigheter i selskapet. Dette er en trygg måte å gjøre det på og selskapet kan også arves så sant du har skrevet ett thailands testamente. Se Arv lenger ned på siden for detaljer.
Det er to ting som er viktig dersom du lar ett selskap eie eiendommen din: Det må leveres regnskap hvert år, og dette må signeres av selskapets direktør i original innen 1. mai hvert år. Regnskapet MÅ føres av en thailandsk regnskapsfører , og selskapet må ha ett lite overskudd hvert år, og betale skatt av dette. Har man underskudd i selskapet 3 år på rad blir selskapet slettet i selskapsregisteret.
Vanlig praksis i Thailand er at det konstrueres ett regnskap, så det eneste du trenger å gjøre er å signere og betale en gang pr. år. Normalt koster ett Thailandsk selskap uten drift mellom 10 og 20 000 bath pr. år.
 

3.    Aksjesameie.  Dette er en praktisk variant hvor ett thailandsk selskap eier en hel Resort eller ett boligfelt, og den utenlandske aksjeandelen (49%) deles på boligeierne. Det opprettes ett sameie, og vanligvis sitter sameiets formann som direktør i selskapet. Dette gir eierne full kontroll over selskapet, og sameiet håndterer da regnskapsførsel osv. Kostnadene med driften av selskapet inngår i felleskostnadene. Denne metoden blir mer og mer vanlig ettersom den er både praktisk og sikker.
Vanligvis eier dette selskapet allerede tomten før bygging starter, og utbygger overfører bare aksjer til kjøpere etter hvert som boligene selges. Når prosjektet er ferdigstilt og alle aksjene overdratt til kjøpere, overtar sameiet direktørstillingen og ansvaret for selskapets videre drift.
 

4.    Kjøp av land dersom du har Thailandsk ektefelle. Du kan kjøpe landet i ektefellens navn, men det anbefales sterkt å registrere en leasingkontrakt med ektefellen hos landkontoret i tilfelle av skillsmisse eller død. Er det ikke registrert en leasingavtale har du ingen rettigheter på landet.

  

Leiligheter

Her skilles det ofte mellom leiligheter i ett prosjekt/resort som inneholder både hus og leiligheter og såkalte Condeminiums som er rene leilighetskomplekser.

Leiligheter i et prosjekt

I dette tilfellet er ofte selve landet leilighetene står på enten eiet av et sameie via ett thailandsk aksjeselskap hvor eierne i prosjektet sitter på den utenlandske delen av aksjene (49%) eller landet er leaset. Her kan 100% av leilighetene selges til utlendinger uten begrensninger .Det utstedes blå eller gul bok som bevis på at eiendommen er lovlig oppført, og din eiendomsrett til leiligheten registreres på landkontoret. Leiligheten kan selges og arves uten begrensninger.

Leiligheter i ett Condeminium

Condeminiums kan være Leasehold (Landet leilighetene står på er leaset) da eier du kun leiligheten din eller Freehold (landet bygningen står på er eiet) dette blir som norske aksjeleiligheter hvor alle leilighetseierne også eier en andel av landet.

Hovedregelen for Freehold  Condeminiums er at 51% av eierne skal være thaier, men i praksis løses dette av utbygger ved å selge 51% av leilighetene til thaier, som senere selger dem til utlendinger.

Det gjelder også egne regler i Pattaya, Phuket og Hua Hin som lar utlendinger eie opptil 90% av leilighetene uten å gå veien om thailandske eiere først.

Det utstedes eget skjøte for hver leilighet i et condeminium, pluss ett felles skjøte for tomten.

Det utstedes også blå eller gul bok for hver leilighet.

Et condeminium registeres som en juridisk person hos landkontoret på samme måte som ett norsk sameie eller borettslag, og eierne er solidarisk ansvarlig for tomten og fellesområder.

Det er en begrensning i ett condeminium at ingen av eierne kan flytte inn før hele condeminiumet er ferdigstilt. Ha dette i mente dersom det er ett stort prosjekt, og hver enkelt bygning ikke r registrert som eget condeminium.

Salg, Ekteskap, skillsmisse og Arv – Regler for bolig

Salg

Dersom du velger å selge boligen din igjen skal du huske på at dersom du har betalt den i Norge eller et annet land utenfor Thailand må den også selges og betales der. I motsatt fall vil du ikke få tillatelse til å føre pengen for salget ut av Thailand. Dersom du har betalt boligen i Thailand skal du ha fått en bekreftelse fra banken du overførte pengene til og utbygger/selger om at pengene er brukt for å betale bolig.

Du må også betale en skatt på ca. 3% av fortjenesten ved salg av bolig.

Ekteskap og skilsmisse

Dersom du er gift med en thailandsk person og kjøper bolig mens du er gift vil din ektefelle ha krav på halvparten av boligens verdi ved en skillsmisse, og dersom du dør uten Thailandsk testamente vil ektefellen arve alt. Eventuelle norske arvinger vil ikke ha noen rettigheter.

Arv

Det anbefales på det sterkeste å opprette ett thaiandsk testamente når man eier bolig i Thailand. Det er ingen begrensninger på hvem som kan begunstiges i testamentet eller fordeling av boet. Testamentet bør gjelde for alle thailandske eiendeler både bolig og evt. Bankkontoer og andre verdier.

Thailandsk testamente bør opprettes uansett om det finnes klare livsarvinger i Norge som du vil skal arve, da det er en uendelig papirmølle å få stadfestet arverett i Thailand. Dersom det finnes ett Thailandsk testamente trenger arvingene kun å presentere en dødsattest (Oversatt til Thai) og passet sitt for å lovlig kunne overta arven.

Lovlige arvinger kan arve aksjer i Thailandske selskaper og skjøte på hus eller condeminium, men dersom arvingene ikke er medleietagere på en leasingkontrakt kan det hende de må inngå ny leasingavtale på landet.